包哥统计，截至3月1日昌平在售新房项目，剩余存量达到8718套，剩余库存面积112.63万平，未完成100%网签的项目有54个，而单个项目剩余存量在100套以上的还有19个。 而近三年，因为楼市整体的低迷状态，昌平新房年度成交量也一直在下滑，从2023年6690套的成交高位，下滑至2024年的4660套，再下滑至2025年的3939套。 如果用2025年的成交速度来推算2026年，昌平目前的1.1万套新房存量，按3939套年度成交来算，需要大概2.8年，如果按照328套月均成交，则需要去化将近34个月的时间。 这样的去化速度推算，确实和正常1年-1年半/12个月-18个月的“正常”健康去化周期有差异，也能直接说明当前市场供需失衡的核心特征。 不同于过往“刚需扎堆、闭眼上车”的热度，如今的昌平新房市场，一边是存量承压下的去化博弈，一边是优质新项目的集中入市，市场格局正在发生深刻变化。 虽然从大的区域看，产品新房基本上都分布在昌平南。但从具体的板块分布来看，存量新房项目主要集中在昌平中部的南邵、新城东区、高教园、朱辛庄、生命谷等区域，而东小口、能源谷东区、歇甲等核心板块因区位优势，存量压力相对较小。 因为能源谷东区未来城星寰时代、歇甲国贤府PARK、东小口龍樾海序，都属于各自区域内“唯一”的核心新盘，再加上他们各自又都有“人无我有”的核心优势，所以包哥预测他们能为2026年的产品新房市场开个好头。 星寰时代项目的周边配套，堪称北京“最成熟的1平方公里”，核心在于产业、交通、教育、商业、生态五大核心配套全部实景兑现、无规划等待期，且能级极高、密度极强，是北京少有的 “先有成熟城市，后建住宅” 的板块。 星寰时代所在的未来科学城东区核心区，汇集10余家央企下属200余家分支机构及科研单位，距离号称“万亿科创金轴”的地铁17号线未来科学城站，直线距离400米，直线1.5公里范围内被约500万方自然生态公园环绕。 还有，以项目为核心周边约1公里范围内汇集北京十一未来城学校、北师大实验小学等多所顶尖学校，涵盖幼儿园至高中（15年学制）成熟教育体系，同频西海教育资源。 同时项目还打造“十分热爱”社区，配套活力球场、社区图书馆、共享办公、四点半学堂等，兼顾居住舒适度与成长赋能需求，实现“公园归家、全龄适配”的生活场景。 首先，国贤府PARK所在的昌平歇甲板块是一个新兴板块，定位为北京首个“先规划后开发”的城市级湖岛综合体样板，命名为歇甲湾，目标是打造国际级的生活湾区。 歇甲被清河与温榆河水系环抱，形成边界清晰、相对独立的半岛状楔形地块。两河夹一板的格局，决定了歇甲正成长为依托创新经济的人居高地。 按照规划，板块内将涵盖滨湖商业、知名学府、文化场馆、体育场馆、城市会客厅、TOD综合体等涵盖居住、商业、教育、体育、休闲全功能的国际级湾区综合体。 歇甲板块现状方面，不仅有温榆河公园、清河、温榆河等自然生态资源，国贤府PARK距离已经开通的地铁17号线与18号线天通苑东站约700米，17号线串联南北，3站速抵望京，18号线9站直达上地软件园，双地铁加持，通勤优势显著。未来，还规划了R6号线，未来将实现三轨交汇。 可以说歇甲湾凭借其独特的地理区位优势，在加上中建智地与未来科学城丰富的造城经验，还有项目的超前规划，未来上限会非常高，甚至可以冲一冲具备影响力的国际湾区。 而产品层面，我们从国贤府PARK的名字就能看出，中建智地将其运营非常成功的“国贤府”和“PARK”两大IP做了结合，计划在歇甲湾打造国贤府系标杆之作。 龍樾海序所在的东小口板块，是海淀、朝阳、昌平三区交界核心，虽然行政属昌平，但区位近海淀。尤其龍樾海序东边紧挨着海淀，直线距北五环约 3 公里，是海淀北延第一站、朝阳外溢承接区。 龍樾海序周边几乎“零距离”环绕海淀西三旗6 大重点产业园区，产业规模约100万㎡，已集聚南方电网、抖音集团等900余家高能级企业。 项目距13号线东小口地铁站（建设中）约900米，步行可至，3站望京西、4站西二旗。串联中关村核心创新区与望京高端产业集群；距8号线霍营站直线约2公里，可快速通达中轴延线地标与全城核心商圈。 此外，项目距离西三旗万象汇直线只有600米，周边还被奥林匹克森林公园、东小口森林公园等六座城市级公园环伺，商业自然生态氛围浓厚。 回顾限竞房时代，昌平的万橡悦府、奥森one等项目，即便得房率不高、产品力有限，也能凭借区位优势实现热销；2023年大华启宸府开盘一个月网签接近300套，成交均价顶着销售指导价。 但如今，随着昌平新房存量攀升、供应持续增加，以及购房群体需求的升级，市场竞争已从“基础维度”转向“高阶维度”，厮杀更为激烈。 一方面，刚需群体不再只关注得房率和总价，而是更看重通勤效率、周边配套、社区品质和居住舒适度——龍樾海序的区位优势、未来城星寰时代的科创赋能与全配套、国贤府PARK的生态与改善属性，都是超越得房率的核心竞争力，精准击中不同群体的需求痛点。 另一方面，开发商的竞争逻辑也发生了根本转变，不再局限于“做产品”，而是转向“做生活”——从社区规划、园林设计、户型创新，到配套落地、物业服务、成长赋能，每一个环节都成为竞争的关键点。 国贤府PARK的双湖景观和产品力优势、未来城星寰时代的“十分热爱”社区生态、龍樾海序的细节设计与品质兑现，都是开发商打造差异化优势的体现，旨在通过全方位的价值输出，赢得购房群体的认可。 优质项目确实优质，存量项目也确实承压，但他们共同面临的确实是一个几近“冰冻”的市场，怎么更好地活下去是彼此都需要共同面对的难题。
